Снести перегородку между кухней и комнатой — дело одного дня для бригады. А вот сделать это так, чтобы потом спокойно продать квартиру, — дело документов. Рассказываем рамочно, как устроено согласование перепланировки, что можно делать без бумаг и на чем люди чаще всего обжигаются.
Что вообще считается перепланировкой
Перепланировка — это изменения конфигурации помещений: снос или перенос перегородок, расширение санузла, объединение кухни с комнатой, новые дверные проемы. Косметический ремонт, замена пола, плитки или сантехники на тех же местах — не перепланировка, никаких согласований не требует.
Что можно делать без согласования, а что — нет
- Обычно без проблем: демонтаж легких ненесущих перегородок, закладка лишних дверных проемов, встроенные шкафы.
- Требует проекта и согласования: перенос санузла или кухни, изменения в пределах несущих конструкций, объединение балкона с комнатой, любые вмешательства, меняющие план БТИ.
- Запрещено или почти нереально узаконить: снос несущей стены без проекта усиления, демонтаж или перекрытие вентиляционных каналов, перенос газового оборудования без согласия газовой службы.
Самый опасный пункт — несущие стены. Как отличить несущую от перегородки и почему это критично, мы подробно разобрали в статье о демонтаже несущей стены.
Порядок действий, который работает
- Технический паспорт. Найдите актуальный техпаспорт квартиры — от него отталкивается любой проект.
- Проектант. Лицензированный архитектор или проектная организация готовит проект перепланировки. Для вмешательств в несущие конструкции — обязательно с расчетом усиления.
- Согласование. Пакет подается через ЦНАП; перечень документов зависит от объема изменений, поэтому его лучше уточнить у проектанта на старте.
- Работы. Демонтаж и строительство строго по проекту — самодеятельность на этом этапе сводит на нет все бумаги.
- Новая инвентаризация. После завершения БТИ фиксирует изменения, и квартира получает обновленный техпаспорт.
Почему не стоит делать «сначала сносим, потом узаконим»
Неузаконенная перепланировка всплывает в худший момент: при продаже, оформлении наследства или ипотеки. Покупатели с ипотекой квартиру с расхождениями в плане просто не проведут через банк. Узаконивание задним числом возможно не всегда — если затронуты несущие конструкции или вентиляция, дело может закончиться предписанием вернуть все как было, уже за ваш счет.
Демонтажная часть: что делаем мы
Мы выполняем демонтаж в рамках перепланировки: снос перегородок от 140 грн/м², разборка полов, санузлов, старой отделки — с пылезащитой и вывозом обломков. Несущие конструкции без проекта не трогаем и вам не советуем: бригада, которая соглашается «тихонько снести» несущую стену, ставит под угрозу весь дом.
Планируете перепланировку и хотите понимать объем демонтажа? Пришлите план квартиры с пометками, что сносить, — посчитаем стоимость работ и подскажем, где понадобится проектант.
